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以此来试探楼市
* 来源 :http://www.srxtkw.cn * 作者 : * 发表时间 : 2020-05-28 16:17 * 浏览 :

年初开发商还能轻松面对,但是一季度业绩公布之后,过半数上市企业业绩下滑,未上市的小企业更是困难重重,开发商普遍认识到了事态的严重性。从深圳各项目的表现来看,4月各楼盘的优惠力度已经在加码,“五一”期间更是达到小高峰,仅三天就已经有10余个楼盘推出特价单位,希望能快速消化一部分存量。

记者在调查中发现,受市场面临经济下行、房贷收紧等一系列不利因素的影响,很多开发商为冲击半年业绩也开始调整销售策略,加大力度促销。

深圳地产中介上街揽客。cfp供图

开发商调整策略加大力度促销

市规划国土委的统计显示,上周5月12日至17日,全市一手住宅仅成交333套。据世联行统计,截至2014年5月11日,深圳全市一手房可售面积为327.13万平米,可售套数为33844套;若按近8周深圳全市新房周平均678套的销售速度,目前的新房可售量消化时间为50周。

目前的情况与当时有着明显的不同。比如,从开发商的表现来看,2011年开始的楼市降价潮是以某个项目真实、全面的降价为导火索,同时伴随着特价、直降、垫首付等方式,而当前的促销方式则多为开发商的营销噱头,整个项目全面降价的极为少见。

二手房市场定价权出现转向

深圳最近一次楼市降价潮出现在2011年,当时,在限购、限贷、限价等一系列严厉政策持续打压下, 4月底,多个楼盘推出低至10000元/平方米的限价房,开盘获得热销,此后多个项目跟进,形成一轮大规模的楼市降价风波。

二季度降价通道或会打开

深圳中原地产研究分析,当前市场主要是处于政府、开发商与购房者三重博弈的僵持阶段,不论是新房市场还是二手房,当前情况都不容乐观,买家情绪尚未出现变化,政府出手救市也是希望渺茫,此次博弈的结果将是:二手房业主和开发商终于支撑不住,打开降价通道已经在所难免。

从新上市项目推盘数量可以看出,开发商仍坚持“小步推盘”来试水市场。一开发商销售部负责人告诉记者,目前市场信心缺乏,从开发商的角度,也是在观望,所以在销售策略上,更多是通过小批量推盘策略来营造热闹气氛,以此来试探楼市。

另外,深圳一些大的开发商在售项目也纷纷加入促销行列,比如,佳兆业[简介最新动态]悦峰 “购房1.5万抵10万,再98折”、保利上城[最新消息价格户型点评] “购房85折优惠”、万科[简介最新动态]广场公寓享“4万抵9折”优惠等。

近段时间,国内多个城市楼市成交量出现大幅回落,价格也出现调整,加之银行房贷收紧力度不减,导致观望气氛越发浓厚,国内楼市下行迹象越发明显。据中国指数研究院(以下简称creis中指)公布的数据显示,在2014年的前18周,包括北京、上海等在内的重点城市成交量同比几乎都出现不同程度的下滑。在深圳,全国楼市整体看空的情绪也直接影响着购房者的心理,住宅成交量已经连续处于低位。置业者观望情绪有增无减,市场信心不断下挫,二手房业主和开发商也渐渐有些扛不住成交低迷造成的压力。

深圳中原地产研究表明,迟迟扶不起的成交量对买房者来说只是个数字,而对开发商,却是实实在在的压力。据统计,2月至今,深圳新盘开盘销售率普遍在6成以下,3月虽有短暂的好转,但也未能突破8成。近几周,由于观望情绪加重,开盘销售率继续下降,多数项目甚至没能超过4成。

据深圳中原地产的监测,目前,深圳楼盘的促销方式主要包括高折扣、特价房、低首付等。虽然深圳楼盘促销宣传随处可见,但尚未出现整个楼盘的售价均大幅低于已销售单位的情况,深圳的房价并未真正进入下降通道,近期新入市项目的定价也仅是持平于区域平均水平,并未出现大幅降价的情况。

对开发商“小步推盘”、“点滴优惠”举措,消费者是否买账?记者在调查中发现,购房者深度观望的情绪仍未有任何改善。市民张先生认为,现在想买房的应该都是有真实需求的刚需客户,或者是换房,或是首次置业,但在目前这样的市场氛围下,刚需族们宁愿再等等看。采访中,多位市民也都表达了相同的看法。世联行(行情,问诊)高级研究分析师唐惠龙认为,近期刚需成为市场主力,各盘促销活动丰富加快走量,但市场观望情绪依旧较浓,导致成交乏力。

日前,位于南山和龙岗的两个项目开盘。南山某项目推出的199套77-159平方米的3-5房房源,均价34000元/平方米,龙岗某项目推出共计260套房源,其中平层均价2.3万/平方米,复式价格2.8万/平方米,都有不同程度的优惠措施。

对后市走向,有机构预测,开发商即将面临的半年度业绩报表才是真正的考验,面对低迷的成交,降价走量无疑会成为“救命稻草”。接下来,开发商也将打开降价通道,换取成交量,应对即将迎来的半年度考核。

二手住宅同样存在观望情绪蔓延的现象。根据深圳中原研究中心的监测,作为判断二手住宅价格走势的先行指标,中原报价指数已经连续11周下跌,并于4月底跌破30%的临界值,这意味着随着交易难度的提高,二手房业主已经在逐渐加大让价的力度。如果说4月底之前仅仅是小幅度试探性让利,那目前就已经是明确启动降价,以便快速出货,安全回收资金。另外,中原经理人指数同样连续11周波动下行,面对几乎停滞不涨的成交量,经理人信心严重受挫,看跌的经理人超过了半数,这也是自2012年年初以来,首次打破乐观情绪,悲观情绪占据主导位置。专家解读,这一指标的下跌,表明市场情绪正在恶化,深圳楼市已经转向买方市场,成交的定价权将更多地掌握在买家手中。

2011年,调控政策、货币环境急剧恶化的状况使开发商对未来的预期降至冰点,纷纷降价出货,月均供应量在30万平方米左右。而当前,开发商对未来并非处于一致看空的恐慌中,观望者不在少数。

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